Real Estate και Τουρισμός. Ποιοι είναι «παίκτες» και ποιοι «επενδυτές» στην αγορά του real estate στην Ελλάδα; Πώς και γιατί οι αλλοδαποί συνταξιούχοι θα επενδύσουν στον τουρισμό; Ποιες περιοχές προσελκύουν το επενδυτικό ενδιαφέρον; Ποια είναι τα θετικά απρόοπτα εν μέσω πανδημίας για την Ελλάδα; Πώς συνδέεται το μέλλον του real estate με την ποιότητα της τουριστικής ανάπτυξης;
Του Παύλου Αβδελά
Η Ελλάδα μετατρέπεται σε κοσμοπολίτικο προορισμό
Η σύνδεση του τουρισμού με το real estate είναι ισχυρότερη από ό,τι φαίνεται με την πρώτη ματιά. Το ίδιο και η συνεισφορά των παραπάνω κλάδων στο ΑΕΠ της χώρας. Οι πορείες τους, αν και δεν είναι παράλληλες, είναι αλληλοεξαρτώμενες. Η τουριστική άνοδος σε μια περιοχή συνεπάγεται άνοδο των τιμών και της ζήτησης των ακινήτων. H Αirbnb επέδρασε ανοδικά στις τιμές των ακινήτων, τα νέα ξενοδοχεία στην περιοχή της Ομόνοιας αλλάζουν το τοπίο και στο real estate, ενώ η ζήτηση για ακίνητα εκτός Αθηνών από ξένους αγοραστές εστιάζει σε περιοχές όπου υπάρχει τουριστική ζήτηση. Μια αναδρομή στην πορεία των δύο μεγάλων συνδρομητών της εθνικής οικονομίας την τελευταία δεκαετία παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, φανερώνοντας ευκαιρίες, τάσεις αλλά και προοπτικές.
Με τη διαπίστωση –βάσει των στοιχείων (emvolio.gov.gr/vaccinationtracker) στις 31.10.2021– να έχει εμβολιαστεί πλήρως το 68,2% του πληθυσμού της Ελλάδας και των αποτελεσμάτων της τουριστικής κίνησης Ιαν.-Αυγ. 2021, που δείχνουν τις αφίξεις να έχουν αυξηθεί κατά 79,2% και τις εισπράξεις κατά 135,7% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2020, αρχίζουμε και ξαναβλέπουμε το ποτήρι μισογεμάτο, και το σημαντικότερο: δείχνει να επιμηκύνεται η τουριστική περίοδος –βοηθούντος του καιρού– αλλά και σταδιακά να μετατρέπεται η Αθήνα σε city-break προορισμό, όπως οι μεγάλες πόλεις (Νέα Υόρκη, Λονδίνο, Παρίσι κ.λπ.), που έχουν 12μηνη ροή επισκεπτών.
Η Ελλάδα –καλώς ή κακώς– επιχειρηματικά είναι η ευρύτερη Αθήνα, η ευρύτερη Θεσσαλονίκη, τα γνωστότερα νησιά της (Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Κέρκυρα, Ρόδος κ.λπ.) και κατ’ εξαίρεση κάποια παραθαλάσσια ηπειρωτικά κομμάτια της. Και γιατί αυτό; Μα γιατί οι αριθμοί λένε πάντα την αλήθεια, όσο και να θέλουμε να κάνουμε το άσπρο μαύρο και τούμπαλιν. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη πληθυσμιακά αντιπροσωπεύουν το 37,3% της χώρας, στις αγοραπωλησίες ακινήτων του 2019 το 50,4% και στο ΑΕΠ το 61%. Αντίστοιχες λοιπόν είναι και οι επενδύσεις στις υποδομές, στις αναπλάσεις αλλά και στα ιδιωτικά κεφάλαια που επενδύονται για τη μετατροπή της Αθήνας σ’ ένα μητροπολιτικό κέντρο διεθνών προδιαγραφών.
Τουρισμός και κατασκευαστικός τομέας στηρίζουν την ελληνική οικονομία
Η χώρα ανέκαθεν στηριζόταν και στηρίζεται σε δύο τρεις τομείς δραστηριοτήτων για την κίνηση της οικονομίας της, είτε με ανακυκλούμενο εσωτερικό χρήμα είτε με εισερχόμενο ξένο χρήμα. Αυτοί είναι ο κατασκευαστικός κλάδος, ο τουριστικός και ο ναυτιλιακός τομέας. Προ της κρίσης 2008-2016, ο κατασκευαστικός κλάδος δημιουργούσε περίπου 100.000 νέα σπίτια τον χρόνο, που –με μία μέση τιμή πώλησης των 150.000 € ανά διαμέρισμα– έδινε έναν τζίρο γύρω στα 15 δισ. ευρώ τον χρόνο, ενώ ο τουρισμός έδινε έναν τζίρο της τάξης των 10 δισ. τον χρόνο. Στη διάρκεια της κρίσης καταβαραθρώθηκε ο κατασκευαστικός κλάδος, χάνοντας περίπου το 90% της οικοδομικής του δραστηριότητας (από 20 εκατ. τ.μ. το 2007 έπεσε στα 2,3 εκατ. τ.μ. το 2016). Σε αξία έχασε, από τη συνολική «πίτα» των αγοραπωλησιών, το 78,8%, δηλαδή το 2007 έγιναν 167.000 πράξεις με μέσο όρο 150.000€ και τζίρο περίπου 25 δισ. €, ενώ το 2016 έγιναν 60.000 πράξεις με μέσο όρο 88.500€ (λόγω μείωσης της μέσης τιμής κατά 41%) και τζίρο 5,3 δισ. €.
Και ενώ κατέρρεε ο κατασκευαστικός κλάδος και γενικότερα το real estate, ξαφνικά το 2013 αρχίζει να γίνεται κάτι παράδοξο: ο τουρισμός εμφανίζει άνοδο κατά 15% (2,5 εκατ. τουρίστες) σε σχέση με το 2012, όταν επί μία δεκαπενταετία περίπου ήταν κολλημένος μεταξύ των 12-16 εκατ. τουριστών τον χρόνο. Και αυτό ήταν μόνο η αρχή: Από το 2013 έως το 2019 άρχισε να ανεβάζει ταχύτητα και κατέληξε να υπερδιπλασιαστεί, φθάνοντας το 2019 τους 34 εκατ. τουρίστες. Και έτσι τελικά έγινε κάτι πρωτοφανές! Τον τζίρο που έχασε το real estate από το 2007 έως το 2016 τον υποκατέστησε τελικά ο τουρισμός. Δηλαδή, από τα 19,7 δισ. € (25 δισ. € – 5,3 δισ. €) που έχασε, κέρδισε μέσω του τουρισμού 7 δισ. € (από τα 10 δισ. € του 2013 πήγε στα 17 δισ. € το 2019). Συγχρόνως, ο τουρισμός ενίσχυσε το real estate – φτάνοντας το δεύτερο από τα 5,3 δισ. € το 2016, στα 9,2 δισ. € το 2019 (αύξηση 3,9 δισ. €). Δηλαδή κάλυψε τα 10,9 δισ. € από τα 19,7 δισ. € που έχασε. Πέραν αυτού, η οικοδομική δραστηριότητα ανέβηκε από 2,3 εκατ. τ.μ. το 2016 στα 3,7 εκατ. τ.μ. το 2019, στα 4,1 εκατ. τ.μ. το 2020, ενώ προβλέπεται στα 6,3 εκατ. τ.μ. το 2021 (αύξηση 56,9% μέχρι τον Ιούλιο του 2021).
Όμως για να γίνει αυτή η έκρηξη στον τουρισμό, συνέπεσε δύο «κομήτες» να βρεθούν στην ίδια τροχιά την ίδια χρονική περίοδο. Αυτοί ήταν το Αirbnb το 2010 και η golden visa το 2013.
Kαι ενώ όλα πήγαιναν κατ’ ευχήν και βρίσκαμε τον ρυθμό μας, ξαφνικά εμφανίζεται η Covid-19, για να μας υπενθυμίσει ότι η ζωή δεν είναι γραμμική και προβλεπόμενη. Έτσι, από τον Μάρτιο του 2020 μέχρι και τον Μάιο του 2021, η αγορά του real estate, του τουρισμού, της Αirbnb και της golden visa πληγώθηκε και –σαν συγκοινωνούντα δοχεία– οι κλάδοι επηρεάστηκαν περίπου ισόποσα, φθάνοντας να χάνουν μέχρι και το 70% του τζίρου τους.
